《物权法》、《房屋登记办法》实施后，对房地产登记尤其是房地产抵押登记有了较大调整和创新，对金融机构产生重大影响。新的办法带来了新的理念，也向我们提出了新的挑战。下面就房地产抵押给金融机构带来影响的几个问题谈些看法。

  一、关于预购商品房抵押权预告登记

  新的《房屋登记办法》中已无按揭贷款这个概念，它体现的是预购商品房抵押权预告登记。此类业务金融机构办理得比较多。如果仍按老观念、老办法行事，那么金融机构就会存在极大风险。因为预告登记是为保障将来实现物权的一种债权请求权，首要效力在于担保功能，即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。对预购登记有两句话，预告登记是物权登记，但登记的并不是物权，登记的是请求权。因此，期房抵押，已经取得的不是抵押权而是请求权，金融机构拿到的不是他项权证，而是登记证明，你还没有到优先受偿的地步，等到预购商品房办理了初始登记，在三个月以内必须办理抵押登记，不办的话，预告登记效力会消灭。《物权法》第20条第2款规定：“预告登记后，债权消灭或能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。所谓“能够进行不动产登记之日”是指不动产登记的条件成熟之日。预购商品房已办理了初始登记，从而办理转移的条件成熟了，初始登记完成之日就是能够进行不动产登记之日。

  二、关于重复抵押

  房屋是否可以重复设定抵押?回答是肯定的，但很少办理。根据《物权法》规定 “同一财产可以向两个以上债权人抵押”。习惯上对同一财产向两个以上债权人抵押，称之为重复抵押。重复抵押可以搞，今后必然会遇到，但必须慎重。一是要考虑抵押物的价值。虽然《物权法》废止了《担保法》禁止超额抵押的规定，但从金融机构风险角度讲，考虑设定重复抵押的抵押物价值是必要的。二是要知晓抵押顺位。对重复抵押，登记机构在当事人申请时会进行询问，金融机构对已设立了抵押权的房屋是否可以再设定抵押必须明确，同意抵押的，金融机构应知晓抵押顺位，并对询问结果加盖公章。三是要弄清抵押权清偿顺序。《物权法》第199条对重复抵押的抵押权清偿顺序作了规定。首先，区分抵押权是否进行登记，如果抵押权有的进行了登记，有的未进行登记，则已登记的抵押权先于未登记的受偿;如果抵押权均已登记，则依登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。如果抵押权均未登记，则按照债权的比例进行清偿。这点与《担保法》有些不同。担保法规定，未登记的，按照合同生效时间确定各自的优先受偿顺序。这不能确保债权的平等受偿。

  三、关于在建工程抵押权设立登记

  《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。《房屋登记办法》设立了在建工程抵押权登记类型。在建工程抵押权最大的特征是抵押财产的特殊性，也就是说，在建工程抵押权中的抵押财产不是已经建成的建筑物，而是正在建造的建筑物，当然也包括在建工程占用范围的建设用地使用权也一并抵押。因此，我们不能给抵押权人发放房屋他项权证书，而只能发放在建工程抵押权证明。此类登记应注意的有以下几点：

  (一)与建设用地使用权抵押的关系

  办理在建工程抵押，可能涉及的一个问题就是，开发商先办理了土地使用权抵押登记，又以在建工程设定抵押权。这种情况，可不可以办理在建工程抵押?我们认为，是可以办理的。首先，《物权法》并不禁止重复抵押，而且废止了《担保法》禁止超额抵押的规定，因此，即使土地使用权抵押后又办理在建工程抵押，超过了抵押财产的价值，在建工程抵押也是有效的。其次，《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿”。因此，在建工程拍卖所得的价款，在建工程抵押权人能够优先受偿。

  (二)与商品房预售的关系

  在建工程设定抵押权后，能否进行商品房预售?这涉及到抵押财产转让的问题。从法律规定讲，只要抵押权人同意，是可以进行商品房预售的。否则，抵押人不能进行商品房预售，登证机构也不能同意其进行预售。从清偿债务角度讲，也应进行商品房预售。这里关键有三个问题，一是抵押权人必须出具同意商品房预售的书面同意文件或者抵押权人与抵押人在抵押合同明确约定允许商品房预售。二是要加强预售商品房价款的监管。《物权法》第191条第1款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”。苏石花园就是一个例子，银行同意开发商预售，但预售款就没监管住，开发商携款离开了郴州，还有几百万贷款未偿还，结果就是卡住购房者办分证。对已经银行同意预售的商品房不办房产证是不符合法律规定的。三是把好注销关。好的办法是，预售一套，解除抵押一套，再备案，再按揭。

  (三)在建工程合法性判断

  《房屋登记法》规定了在建工程设定抵押应当登记，就是登记生效。在建工程抵押权设立登记，它需要一些条件，这个条件主要是在建工程合法性判断，它不合法，违章建筑在建工程肯定不能抵押。在建工程合法性，主要看两个材料，即建设用地使用证书和建设工程规划许可证。建设用地使用权与国有土地使用权相比较，是有区别的。建设用地使用权是在国有土地使用权基础上，按照审批的容积率交纳建设用地使用费以后取得的权利。只有这个权利才能实施开发，国有土地使用权还不能够直接开发。所以这个在建工程抵押条件有了新的内容。《房屋登记办法》第60条规定“应提交建设用地使用权证书或者记载土地使用状况的房地产权证书。”这区别于初始登记那样提交“建设用地使用权证明”。

  四、关于最高额抵押权登记

  最高额抵押是国际上比较通行的做法，国外占了抵押的一大半，我国的苏南地区现在办理的抵押也已有一半是最高额抵押。最高额抵押在《担保法》中也设立了，但我市还未办过。《房屋登记办法》设立了最高额抵押权设立登记、变更登记、转移登记、确定登记四个类型的登记。今后金融机构可以多开展这方面的业务。我做生意一年进货几十次，我要借钱，有钱就要还掉，不可能把所有的钱放在家里，多次还款、贷款都要跑到房产局来，你麻烦，我也麻烦，于是我和银行约定，2008年12月31日前，我向你这个银行发生的所有贷款，都用一个抵押物来担保，但我累加起来，贷的数额有一个最高限额，这个最高限额不应该超过我抵押物价值，这就叫最高额抵押。这对金融机构和借款人都是有好处的。一是你可以几次贷款都不用来登记了。二是抵押人经常是用一个很大的抵押物来担保一个很小的债权，我要用钱才向你贷，我的钱回笼了又把钱还给你，因为要付利息，12月31日未到，虽然钱还了，但你不能注销，新的债权还可以不断设定，直到12月31日发生的债权仍属于但保范畴。因此，最高额抵押制度就有利于简化交易程序，降低交易成本，提高交易效率。

  下面重点介绍一下最高额的抵押权确定登记。这是个新名词，在行使最高额抵押权时，其所担保的债权必须从不特定变为特定，其所担保的债权从不特定为特定后，最高额抵押权即变为一般抵押权，这就要办确定登记。什么情况下要办理确定登记呢?根据《物权法》的规定，主要有以下情形：

  第一，约定的债权期限届满。一般是担保的期限，约定到什么时间为止，比如到2008年12月31日最高额抵押权确定，就是这些债权，不能再增加了，这个就是确定。

  第二，如果最高额抵押合同中没有约定期限，那么两年后。这个两年从哪天算起，到房产局登记那一天开始，过了两年再发生的债权就不属于担保范围，这个也可以确定。

  第三，新的债权不可能发生，即意味着抵押权人的债权已经确定。

  第四，抵押财产被查封、扣押。在此种情形下抵押权的债权确定。法院查封设有最高额抵押房屋，应该通知债权人。

  第五，债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。

  有以上五种情形之一的，就要拿原因文件到房产局来办理确定登记，确定登记后，这个抵押权就变为一般抵押权。确定之后发生的债权就不再属于担保的范围。